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  匿名 最佳答案

  拆遷安置房屋一般分為兩大類(lèi)：第一類(lèi)是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。第二類(lèi)是因房產(chǎn)開(kāi)發(fā)等因素而動(dòng)拆遷，動(dòng)拆遷公司通過(guò)其他途徑安置或代為安置人購(gòu)買(mǎi)的中低價(jià)位商品房(與市場(chǎng)價(jià)比較而言)。該類(lèi)商品房和一般的商品房相比沒(méi)有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。第二類(lèi)安置房的性質(zhì)與一般商品房無(wú)差別，所以下面主要介紹第一類(lèi)安置房在交易時(shí)應(yīng)該注意些什么。第一類(lèi)動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長(zhǎng)，受市場(chǎng)因素的影響，買(mǎi)家將會(huì)面臨房?jī)r(jià)上漲后賣(mài)家有意毀約的風(fēng)險(xiǎn)。如果是購(gòu)買(mǎi)還沒(méi)定位的安置房，其風(fēng)險(xiǎn)就更大。買(mǎi)賣(mài)雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無(wú)法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境等，辦理過(guò)戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)。因此在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房產(chǎn)時(shí)，簽訂一份有效的具有可操作性的買(mǎi)賣(mài)合同就顯得至關(guān)重要。買(mǎi)賣(mài)合同除了要具備一般買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購(gòu)等費(fèi)用的支付方式、遲延交房等都作出明確的約定。為了穩(wěn)妥起見(jiàn)，最好請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的律師對(duì)合同約定的條款進(jìn)行把關(guān)，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

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  匿名 2021-08-20 08:23

  (1)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容拿到《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，購(gòu)房者先不要簽約，而應(yīng)該首先仔細(xì)閱讀其中的內(nèi)容，如果對(duì)其中的部分條款及專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)不理解或者概念比較模糊，可以向武漢市開(kāi)發(fā)辦（電話82600028）或億房市場(chǎng)研究中心咨詢（59208272），在自己全部理解之后才開(kāi)始簽約。(2)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體——同當(dāng)事人的約定《武漢市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》開(kāi)篇中的合同當(dāng)事人的約定需仔細(xì)驗(yàn)證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的基本資料，確認(rèn)企業(yè)名稱與營(yíng)業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致，以免引起不必要的糾紛。因?yàn)樵谖沂械纳唐贩夸N(xiāo)售中，很多開(kāi)發(fā)商都會(huì)委托代理公司代銷(xiāo)自己的樓盤(pán)。因此，購(gòu)房者在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，無(wú)論接觸的是開(kāi)發(fā)商還是其委托的銷(xiāo)售公司，都應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體(《武漢市商品房預(yù)售許可證》上標(biāo)明的公司)，在交易中所涉及的所有書(shū)面文件、材料也都應(yīng)由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。(3)合同第一條——項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)1、注意土地使用年限，我國(guó)法規(guī)規(guī)定，住宅的土地使用權(quán)年限為70年，商業(yè)用地40年，如開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)較早，而購(gòu)買(mǎi)人簽訂合同較晚，則對(duì)購(gòu)房人的土地使用權(quán)有一定影響。2、注意開(kāi)發(fā)商的三證：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，如合同中哪怕就差一證，購(gòu)買(mǎi)人最好不要簽約，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商如未辦理此一證，則開(kāi)發(fā)商無(wú)法取得商品房預(yù)售許可證，那么可能無(wú)法辦理房屋所有權(quán)面積和土地使用權(quán)證。（4）合同第二條——商品房銷(xiāo)售依據(jù)如開(kāi)發(fā)商未取得的《商品房預(yù)售許可證》，為實(shí)現(xiàn)順利銷(xiāo)售，在合同中填列虛假或過(guò)期的《預(yù)售許可證》號(hào)，則構(gòu)成欺詐。（5）合同第三條——買(mǎi)受人所購(gòu)商品房基本情況購(gòu)買(mǎi)人首先應(yīng)明確約定所購(gòu)房的具體樓號(hào)、樓層及房號(hào)，以避免開(kāi)發(fā)商一房多賣(mài)。其次在明確約定樓盤(pán)的層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積。明確約定房型（幾室?guī)讖d）。（6）、合同第四條——買(mǎi)受人商品房所在項(xiàng)目基本情況要明確約定合同中的各項(xiàng)目，如綠化率、物業(yè)管理用房、停車(chē)場(chǎng)建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)利，明確約定車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)的所有權(quán)、使用權(quán)（7）、合同第五條——計(jì)價(jià)方式及價(jià)款明確約定房屋的總價(jià)款及計(jì)價(jià)方式，對(duì)房?jī)r(jià)款外的費(fèi)用，不要作約定。（8）、合同第六條——付款方式及期限此條是購(gòu)房人最重要的合同業(yè)務(wù)，購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力對(duì)付款方式進(jìn)行慎重抉擇；付款時(shí)應(yīng)妥善保存好相關(guān)的發(fā)票、收據(jù)，此為購(gòu)房人最重要的證據(jù)之一；如是選擇按揭貸款方式付款的，一般都由開(kāi)發(fā)商辦理。因此購(gòu)買(mǎi)人要及時(shí)取得相關(guān)的合同、貸款發(fā)票，以證明購(gòu)買(mǎi)人及時(shí)履行了付款義務(wù)。此條還應(yīng)特別注意約定買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任，要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行；出賣(mài)人解除權(quán)的約定，約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些，違約金盡量低些。（9）、合同第七條——買(mǎi)受人逾期付款的違約責(zé)任本條是約定我們自己的違約責(zé)任。要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些為好，以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金越低越好，盡量不要超過(guò)每日萬(wàn)分之三。（10）合同第八條——面積確認(rèn)及面積差異處理面積差異較大，買(mǎi)受人享有解除權(quán)要求退房時(shí)，利息的約定應(yīng)按銀行同期貸款利率計(jì)算，通常開(kāi)發(fā)商約定銀行同期活期存款利率；應(yīng)約定套內(nèi)建筑面積誤差范圍，實(shí)踐中有些總建筑面積在約定范圍內(nèi)，但公攤面積過(guò)多，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積大大縮水，直接侵害了購(gòu)房人的利益。面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積×100%關(guān)于商品房面積的計(jì)算，但是在這里還需要進(jìn)一步予以詳解：我國(guó)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》和建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中，對(duì)房屋面積與合同約定不符的處理都有明確條款：出賣(mài)人交付使用的房屋建筑面積或套內(nèi)建筑面積與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》約定的面積不符，如果合同中有約定，按照約定處理。如果合同中沒(méi)有約定或者約定不明確，面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房者可以要求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息。如果購(gòu)房者同意繼續(xù)履行合同，房屋的實(shí)際面積比合同約定面積大的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房者按約定價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，此部分所有權(quán)歸購(gòu)房者；房屋實(shí)際面積比合同約定面積小的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由賣(mài)方返還購(gòu)房者，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由賣(mài)方雙倍返還購(gòu)房者。此外，購(gòu)房者還須重視的就是我們所購(gòu)買(mǎi)的房子是按建筑面積計(jì)算房款，這就有了套內(nèi)建筑面積和公用建筑分?jǐn)偯娣e之分(套內(nèi)建筑面積是獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，公用建筑分?jǐn)偯娣e是共有產(chǎn)權(quán))。如果購(gòu)房者所簽訂的合同是按建筑面積計(jì)算房款，因?yàn)楹藢?duì)公用建筑分?jǐn)偯娣e非常困難，不良開(kāi)發(fā)商就有可能通過(guò)虛增公用建筑分?jǐn)偯娣e來(lái)獲得高額利潤(rùn)，也由此損害購(gòu)房者的權(quán)益。因此，在合同中應(yīng)明確標(biāo)明公用建筑面積的平方米數(shù)或計(jì)算比例。當(dāng)然，這一條款成立的前提是符合建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定。（11）、合同第九條——交房期限及條件首先應(yīng)明確約定交房期限；其次應(yīng)明確約定交房條件，根據(jù)建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，證明商品房經(jīng)驗(yàn)收合格的文件就是由武漢市建委頒發(fā)的《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》，開(kāi)發(fā)商在商品房交付時(shí)必須向購(gòu)房人出示，否則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任；然后在明確約定基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套建筑交付的具體時(shí)間；最后對(duì)因不可抗力或合同約定原因需延期交付使用的，約定出賣(mài)人應(yīng)在發(fā)生之日起10日內(nèi)書(shū)面告之買(mǎi)受人。同時(shí)還需注意在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中，商品房的供水、供電的運(yùn)行日期都是空白，這也需要由甲乙雙方協(xié)商填寫(xiě)。如今的很多開(kāi)發(fā)商都在這方面大玩文字游戲。比如他們會(huì)填寫(xiě)“入住時(shí)具備通水(電、氣)條件”。看上去這句話沒(méi)什么問(wèn)題，但是細(xì)細(xì)品味就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中大有文章可做：“入住時(shí)具備通水(電、氣)條件”中的水電是臨時(shí)的，還是正式的？入住時(shí)具備開(kāi)通條件并不代表一定就能開(kāi)通。因此，在這些條款中，需要明確注明具體的開(kāi)通時(shí)間。雖然煤氣的開(kāi)通受入住率的限制，暖氣的開(kāi)通也受季節(jié)限制，但合同中都應(yīng)對(duì)此有盡量明確的約定。（12）、合同第十條——出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中，標(biāo)明了甲方逾期交房和乙方逾期付款的相應(yīng)處理?xiàng)l款，但關(guān)鍵內(nèi)容是空白的，需要由甲乙雙方協(xié)商填寫(xiě)。如果開(kāi)發(fā)商在簽訂合同前就已經(jīng)填寫(xiě)完畢，購(gòu)房者就需要仔細(xì)對(duì)比，以達(dá)到雙方違約期限及違約金利息都平等。為保障自己的權(quán)益，約定逾期交房時(shí)間越短越好，最好不要超過(guò)1個(gè)月，約定出賣(mài)人逾期交房違約金越高越好，目前武漢的開(kāi)發(fā)商普遍是約定萬(wàn)分之二；此外在購(gòu)買(mǎi)人的解除權(quán)約定中，開(kāi)發(fā)商逾期的時(shí)間不超過(guò)30日，解除合同的違約金盡量高些。（13）、合同第十一條——交接現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商都是以電話通知的方式交房，應(yīng)約定開(kāi)發(fā)商向我們提交房屋入住通知書(shū)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》實(shí)測(cè)面積、鑰匙收條。而這些都需要在《補(bǔ)充協(xié)議》中寫(xiě)明，以免事后出現(xiàn)糾紛。

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  匿名 2021-08-20 09:36

  1、不要貿(mào)然交付定金。建議購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)一定要親自到相應(yīng)樓盤(pán)的售樓部，查看開(kāi)發(fā)企業(yè)是否已辦理商品房預(yù)售許可證。如沒(méi)有商品房預(yù)售許可證，則說(shuō)明此樓盤(pán)不具備商品房預(yù)售條件，千萬(wàn)不可貿(mào)然交付定金。2、仔細(xì)審查關(guān)于房屋面積的約定。對(duì)于商品房這種特殊的商品，可以允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過(guò)合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3%。在簽訂商品房銷(xiāo)售合同時(shí)，購(gòu)房者要注意開(kāi)發(fā)商對(duì)面積誤差的約定。3、明確關(guān)于房屋質(zhì)量的約定。購(gòu)買(mǎi)預(yù)售的期房，開(kāi)發(fā)商帶大家看的都是豪華的廣告和美好的樣板間，等到商品房交付使用之后，問(wèn)題才暴露出來(lái)，這時(shí)，開(kāi)發(fā)商早就將樣板間拆了，購(gòu)房者就沒(méi)有證據(jù)證明看房時(shí)房子的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，所以在簽訂合同時(shí)要注意將質(zhì)量要求、交房標(biāo)準(zhǔn)、公共設(shè)施、售后服務(wù)等明確寫(xiě)在合同里。4、價(jià)格要明確具體的寫(xiě)在合同里。價(jià)格條款必須具體，應(yīng)避免出現(xiàn)“房?jī)r(jià)暫定多少，待房屋竣工后按實(shí)核算”等含糊的概念出現(xiàn)，因?yàn)榘磳?shí)際核算從不同的角度出發(fā)，各人的理解是不同的，日后容易產(chǎn)生糾紛。5、關(guān)于違約的責(zé)任要明確。在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開(kāi)發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)購(gòu)房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開(kāi)自己違約責(zé)任的約定，或者雖約定了買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任，但雙方的違約責(zé)任約定不公平、不對(duì)等。6、關(guān)于交房時(shí)間要明確并明確延期交房的處理。商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。商品房預(yù)售時(shí)雙方對(duì)于預(yù)售商品房的真實(shí)情況的信息的知情不對(duì)稱，承購(gòu)方往往處于弱勢(shì)地位，而預(yù)售合同將成為這一交易的主要證據(jù)，所以在簽訂的時(shí)候需要格外謹(jǐn)慎，具體預(yù)售合同包括哪些內(nèi)容以及注意什么，最好還是先咨詢專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師或請(qǐng)其幫忙審查已經(jīng)簽訂的合同。

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