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  匿名 最佳答案

  居然有人認為中國的房貸是單利，包括很多正在還房貸的人，下面來說說，看到底是單利還是復利。單利的基本公式：S=P(1+n*i)復利的基本公式：S=P(1+i)^n其中，P是貸款額，n是計息期數(shù)，i是利率，S則是還款數(shù)。這兩個公式是一次性貸，一次性還的公式，比較容易理解。但在房貸中，通常采用等額本金還款的方式，還款的公式復雜了，不少人就不懂得那公式的意思了。下面就以最常用的等額本金還款的房貸來說明，其月還款公式為：S=P*i*（1＋i）^n/((1+i)^n-1）(其中P是月還款額，也就是常說的月供，P是貸款額，i是利率，n是貸款期數(shù))在這個公式里，銀行已經(jīng)使了一個小花招了，他們給你說的時候，告訴你的都是年利率，但計算的時候，用的卻是月利率。舉例來說，如果你貸款年利率是6%（這個數(shù)字便于計算，所以選它了），你還款的時候，是按0.5%的月利來還的，你實際承擔的年利率是（1+0.5%）^12-1=6.16778%，也就是說，你在不知不覺中多承擔了0.16778%的年得率，這個除非你自己會算，不會有哪個銀行主動告訴你。而上面那個按月等額還款的公式怎么來的呢？你每個月還款額是S，在計算中，要對這個還款額進行折現(xiàn)，也就是折算到銀行發(fā)放貸款的時間來，第一個月還款額的折現(xiàn)值是S/(1+i),第二個月是S/(1+i)^2，第三個月是S/(1+i)^3，……，第n個月是S/(1+i)^n,說到這里，大家可以和前面說過的復利計算公式對比一下，這一系列的折現(xiàn)值就是把那個復利還款的公式倒過來，當然得倒過來了，那個公式是根據(jù)你的貸款額計算你的還款額，這個是根據(jù)你每月的還款額計算你實際還了他們多少錢（折成現(xiàn)值），倒來倒去，本質是一樣的，利率已經(jīng)折在里面了。而按月等額還款的公式，就是把這一系列還款額的折現(xiàn)值加起來，這是一個等比數(shù)列，用等比數(shù)列求和公式加總就可以了。我想，導致一些人認為房貸是單利的原因，可能是銀行把你還款的數(shù)額都算好了，看起來是固定不變的。事實上，無論是單利還是復利，只要利率和還款時間固定，還款額肯定都是固定的。分辨單利和復利有一個簡單的辦法，如果你在還款計算中發(fā)現(xiàn)有(1+i)^n，那必是復利，單利只會用到n*i這個系數(shù)。再說一下，對于銀行的貸款，你根本不用分辨，我從沒見過有銀行發(fā)放過單利貸款，包括各種房貸、抵押貸款、政府擔保貸款，全部是復利。

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